من خلال الإطلاع على أوضاع السوق السعودية، لمست أهمية التطرق لقطاع التطوير العقاري، والقطاعات المؤثرة عليه مثل قطاع الإسمنت وقطاع التشييد والبناء، وكذلك القطاعات المتأثرة منه كقطاع الفنادق والسياحة، نظرا لأهمية هذا القطاع وتأثيره على إقتصاد السوق المالية بشكل عام.
تأكيدا على ذلك الفجوة القائمة بين قدرة وزارة الإسكان لتأمين وحدات سكنية وضخ سيولة كافية للمشاريع العقارية الإسكانية وبين حجم الطلب المتزايد على العقارات السكنية بشكل خاص، لمع مصطلحا هاما في قطاع العقارات وهو مصطلح "الرهن العقاري"، حيث يُعتبر أحد أوجه التمويل العقاري الذي بموجبه يتم تمويل عقار بنسبة لا تزيد عن 70% من طرفٍ مُمول، ويتم تسجيل المرهون الذي هو عبارة عن العقار للمقترض. هدف هذا الإجراء هو تسهيل ملكية العقار للمواطنين.
وصف الوضع الراهن للعقارات وتأثير الإستثمار الخليجي:
قطاع العقارات في الخليج العربي شهد في الشهر الماضي إرتفاعا بنسبة 20% مقارنة مع السنة الماضية، وقد إرتفعت معدلات الإستثمار في الخليج العربي، ووصل حجم الإستثمار لقيمة 14 مليار ريال.
من ناحية قيمة سعر العقار يقوم تدريج المناطق حسب الترتيب التالي:
في المركز الأول تتمركز جدّة والتي تعتبر الأكثر إرتفاعا بأسعار العقارات، في المركز الثاني تأتي مكّة المكرمة، وتليها المدينة المنوّرة في الترتيب الثالث. مع العلم أن المقومات الأربع الأساسية للقطاع العقاري هي: المقومات الجغرافية، المقومات العمرانية، المقومات الإقتصادية وأخيرا الإجتماعية. ولهذه المقومات الأثر الأكبر في ترتيب هذه المراكز من الناحية الاساسية لتقييم العقار.
الأزمة الإسكانية في المملكة العربية السعودية تستقطب المستثمرين الخليجيين بشكل كبير مع الاخذ بعين الاعتبار عشوائية هذا الاستقطاب، مع التنويه إلى أن المشروعات الإسكانية بطيئة التنفيذ، ويعود الأمر لعدة مسببات، على رأسها قضية العمالة. رغم أن شركات العقار الخليجية التي دخلت السوق السعودية متخصصة بمجال الإستثمارات السياحية، المعتمدة على الوحدات السكنية المخصصة للإيجار في مواسم السياحة، العمرة والحج، وتشهد المملكة تطورا استراتجيا ممنهج في بدء تشييد المنتجعات والفنادق والمنشآت الإستجمامية خاصة في جدة، التي تعتبر مدينة سياحية هامة على وجه التطوير وتحويلها لبؤرة مركزية في السياحة السعودية.
إرتباط قطاع العقارات بقطاعات أخرى:
نلمس بشكل دائم أنه حين يكون قطاع التطوير العقاري بإرتفاع تكون باقي القطاعات بإنخفاض، بإستثناء قطاع الإسمنت وقطاع التشييد والبناء.
هذا الإستثناء لم يكن محض صدفة، بل لإرتباط هذه القطاعات ببعضها، فمن الطبيعي أن يؤثر سعر الإسمنت على التشييد والبناء وبالتالي على قيمة العقار المنشأ، لا نتجاهل بعض العوامل الإخرى المؤثرة على قيمة العقار مثل العمالة، وتكلفة الأيدي الأجنبية أو القوى العاملة، نوعية المواقع إستراتيجيا.
المحفزات للإستثمار والتطوير العقاري في السعودية:
كون السعودية تتميز بإحتوائها لأكثر الأماكن المقدسة أهمية للعالم الإسلامي أجمع، فقال تعالى في سورة الحج: "وأذن في الناس بالحج يأتوك رجالا.."، وقول تعالى في سورة الحج أيضا: "وإذ جعلنا هذا البيت مثابة للناس وأمنا"، يبقى هذا البلد محط أنظار العالم أجمع، ونقطة إلتقاء أفواج الناس من جميع أقطار العالم في فترة الحج خاصة. فكُتب الرزق لهذا البلد، خاصة في فترة الحج والعمرة، واقع الأمر يفرض ضرورة توفير الإمكانية للحجاج بالقيام بإلتزامهم الديني، يستوجب على الصعيد الدنيوي توفير العقارات المناسبة للمبيت في المنطقة المحيطة بالحرمين الشريفين وأماكن أداء فريضة الحج، ويستوجب التطوير على الصعيدين السياحي والإسكاني، وأيضا الإستجمامي، من الفندقة حتى السياحة الداخلية.
يتميز التطوير العقاري في تمركز المشاريع التطويرية والإنشائية في منطقة عسير، منطقة الحرمين الشريفين والمساحة القريبة منهما والمنطقة الغربية على وجه الخصوص.
كما وان هذا الأمر استقطب المستثمرين الخليجيين وحثهم على توجيه دفة إستثماراتهم المالية الى القطاع العقاري السعودي الذي يتميز بنمو متزايد، وينمو مع تزايد الطلب المتنامي. مع كل هذا النمو تبقى الفجوة واسعة بين العرض والطلب، مما يزيد من أهمية التطوير العقاري السعودي.
تحليل الرسم البياني لقطاع التطوير العقاري:
من خلال التمعن بالرسم البياني لمؤشر القطاع العقاري، ودراسة تاريخ توجه قيمته السعرية، نجد أنه في الشهر السابق وصل المؤشر قمته ولامس المستوى 6990، التي تعتبر قمة سعرية عالية ومثيرة لإهتمام المستثمرين، فقد تشكل مستوى مقاومة قوية لهذا المؤشر، ولكنه بصدد اتخاذ قناة تصحيحية ويرتد بعدها ليستمر بالإرتفاع على المدى الطويل.
تحليل سهم شركة إعمار:
من بين جميع الأسهم في القطاع العقاري، نشهد في اليومين السابقين هبوط سهم واحد، دون غيره، فجميع الأسهم بإرتفاع، بإستثناء سهم إعمار الذي هبط بقيمة 2.5 ريال خلال شهر، هذا الهبوط لم يكن مفاجئا، فقد كان ردة فعل المستثمرين لإعلان الشركة المنشور على موقع تداول بتاريخ 15-06-2014 بخصوص تعيين مستشار مالي لإدارة الاكتتاب في أسهم حقوق الأولوية تود إعمار المدينة الإقتصادية ان توضح بأن مجلس ادارة شركة اعمار المدينة الاقتصادية لم يوصي بزيادة رأس المال، وان قرار تعيين السعودي الفرنسي كابيتال كمستشار كان لدراسة توصية عملية اصدار حقوق الاولية للمساهمين في الشركة وذلك لتمكين الشركة من زيادة رأس مالها.
كما أنه من المتوقع اليوم أن يستقر في مستويات ال 16 وينمو في قناة عرضية قصيرة المدى، يختلجها تذبذبات بين المستويات 15.5 وال 18 ريال، وعلى مستوى متوسط سيسجل هذا السهم إرتفاعا ليلامس القمة السابقة 18 ويخترقها وينشئ قمة جديدة في المستوى 20، ويضاعف قيمته الأساسية، مع العلم أن القيمة الإسمية له هي 10 ريال، وسينتعش السهم مستقلا تيارا صاعدا كنتيجة للخطة المالية التي تدرسها الشركة مؤخرا.
